Membeli vs. Menyewa rumah

Sekiranya anda tidak pernah memiliki rumah, "Sewa vs. Beli"Adalah salah satu keputusan terpenting yang akan anda buat. Terdapat beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum mengambil risiko.

Carta Perbandingan

Adakah ia masuk akal?

Bagi kebanyakan orang, membeli rumah sebahagiannya adalah keputusan pelaburan. Wang yang dibelanjakan untuk sewa sering dianggap wang ke longkang - tidak pernah dilihat lagi. Tetapi ini bukan gambaran penuh. Sewa vs. Beli keputusan perlu mengambil kira beberapa pembolehubah:

1. Kepentingan gadai janji
2. Kos Peluang Pembayaran Turun
3. Cukai
4. Kenaikan sewa dengan inflasi
5. Penghargaan dalam nilai rumah
6. Kos transaksional semasa membeli
7. Komisen broker semasa menjual
8. Masa dan usaha untuk membeli, menjual dan mengekalkan rumah (subjektif - sukar untuk mengukur)

Walaupun setiap faktor ini boleh menjadi parameter rumit dengan sendirinya, anda boleh membuat beberapa andaian yang realistik untuk memulakan analisis anda. Apabila anda menjadi selesa dengan model keputusan, anda boleh tweak untuk menambah lebih banyak parameter atau mengendalikan lebih banyak kerumitan.

Kepentingan gadai janji

Bergantung pada sejarah kredit dan situasi pekerjaan/pendapatan anda, kadar faedah yang anda perolehi akan waspada. Anda juga boleh memutuskan sama ada anda ingin mengambil pinjaman kadar tetap atau pinjaman kadar berubah -ubah. Untuk sewa vs. beli analisis, anggap kadar tetap. Katakan jumlah pinjaman anda ialah $ 300,000 dan kadar faedah adalah 3% (tetap) lebih dari 30 tahun. Ini bersamaan dengan $ 1,265 dalam pembayaran bulanan. Sepanjang 30 tahun, anda akan membayar $ 455,332 kepada pemberi pinjaman anda - $ 300,000 yang akan menuju ke jumlah pinjaman utama anda dan $ 155,332 akan dibayar sebagai faedah.

Perkara yang menarik mengenai pembayaran gadai janji adalah walaupun pembayaran bulanan tidak berubah lebih dari 30 tahun (untuk gadai janji kadar tetap), jumlah pembayaran bulanan tetap yang menuju ke arah faedah berbanding jumlah yang mengurangkan prinsipal tertunggak berbeza-beza setiap bulan. Ringkasnya, dalam beberapa tahun pertama gadai janji anda, sebahagian besar pembayaran anda akan menuju ke arah minat dan anda akan hampir tidak dapat dipotong di prinsipal. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, sebahagian besar pembayaran anda akan ke arah pengetua.

Dalam contoh kami $ 743 dalam pembayaran bulanan lebih dari 30 tahun, pembayaran faedah purata ialah $ 1,071 sebulan pada tahun pertama dan hanya $ 20 sebulan pada tahun lepas gadai janji anda.

Mengapa ini penting?

Dalam beberapa tahun pertama gadai janji anda, jumlah pinjaman tertunggak anda hampir tidak turun. Oleh itu, jika anda merancang untuk tinggal di rumah selama beberapa tahun, ekuiti anda (nilai rumah tolak jumlah pinjaman yang tertunggak) tidak begitu tinggi. Ia juga menjadikan senjata - gadai janji kadar laras - lebih menarik. Senjata biasanya mempunyai kadar faedah yang lebih rendah untuk lima atau tujuh tahun pertama dalam kehidupan pinjaman. Sejak tahun -tahun awal adalah di mana prinsipal tertinggi adalah yang tertinggi, mempunyai kadar faedah yang rendah dalam tempoh itu benar -benar membantu. Ramai orang menjual rumah sebelum kadar faedah mereka menyesuaikan diri.

Kos Peluang Pembayaran Turun

Bayaran pendahuluan yang lebih besar (20% atau lebih nilai rumah) biasanya mengurangkan kadar faedah yang perlu anda bayar. Katakan anda mengeluarkan $ 40,000 sebagai bayaran balik semasa anda membeli rumah anda. $ 40,000 ini seperti pelaburan yang anda buat dalam aset (rumah anda), dengan harapan bahawa aset itu akan menghargai. Sekiranya anda melabur $ 40,000 dalam akaun simpanan dalam talian, anda boleh mendapat faedah 1% (bebas risiko) setiap tahun. Sekiranya anda melabur dalam ekuiti dan bernasib baik, pulangan mungkin lebih tinggi.

Singkatnya, anda melepaskan peluang untuk melabur jumlah ini dalam aset lain yang dapat memberikan pulangan. Anggapkan bahawa anda mempunyai peluang pelaburan lain yang anda tahu akan memberi anda pulangan (x) pulangan pelaburan tertentu. Ini "x" memainkan peranan penting dalam sewa vs. Beli Model Kewangan.

Cukai

Apa yang anda bayar

Apabila anda membeli rumah, anda akan membayar cukai harta tanah. Bergantung pada tempat tinggal anda, cukai harta boleh berada di sekitar 0.5 hingga 1% daripada nilai rumah anda.

Apa yang anda simpan

Cukai harta yang anda bayar, serta pembayaran faedah yang anda buat pada tahun ini, kedua -duanya boleh ditolak cukai. Penangkapan di sini adalah bahawa anda boleh menuntut potongan cukai ini hanya jika anda menyiram potongan anda dan tidak mengambil potongan standard.

Berapa banyak yang anda simpan

Dalam simulasi matematik yang sangat asas, mari kita anggap bahawa:

• Cukai Harta Tahunan = $ 2,000 (a)
• Pembayaran faedah dibuat pada tahun = $ 12,000 (b)
• Potongan standard tersedia = $ 8,000 (c)
• Kurungan cukai anda - 28%
• Pendapatan anda - $ 85,000

Sekiranya anda membeli rumah dan mengisytiharkan potongan anda, pendapatan bercukai anda akan berkurangan sebanyak $ 14,000 (a+b). Sekiranya anda menyewa, pendapatan bercukai anda akan berkurangan sebanyak $ 8,000 (c). Oleh itu, "kesan bersih" membeli rumah atas pendapatan bercukai ialah $ 6,000 (A+B-C). Dan penjimatan cukai bersih setiap tahun adalah 28% daripada $ 6,000 i.e. $ 1,680.

Untuk gadai janji kadar tetap, pembayaran faedah yang anda buat akan menjadi yang tertinggi pada tahun pertama dan akan mengurangkan pada tahun -tahun berikutnya apabila prinsipal anda secara beransur -ansur berkurangan.

Kenaikan sewa dengan inflasi

Dalam membina model kewangan untuk membandingkan penyewaan dan membeli rumah, kita boleh menganggap pembayaran bulanan tetap dengan gadai janji kadar tetap. Tetapi dalam senario sewa, diharapkan sewa akan meningkat selama 20-30 tahun akan datang. Peningkatan tahunan sewa boleh dianggap 2-3% - selaras dengan kadar inflasi.

Anda harus membandingkan aliran tunai untuk membeli (ansuran bulanan, iuran pemilik rumah, insurans dll.) vs. sewa. Juga, pastikan anda perhatikan kos peluang untuk melabur perbezaan (sewa - ansuran bulanan atau sebaliknya, bergantung pada yang lebih besar).

Penghargaan dalam nilai rumah

Dalam jangka panjang (20-30 tahun), nilai rumah dapat diandaikan untuk menghargai pada kadar sekitar 5% setiap tahun. Bergantung pada tempat anda tinggal, dan sama ada anda berurusan dengan rumah keluarga tunggal, rumah bandar, atau kondominium, peratusan itu mungkin berbeza -beza. Nombor ini mempunyai kesan yang besar terhadap hasil sewa vs. Beli Model Kewangan.

Kos transaksional semasa membeli

Terdapat kos urus niaga yang anda akan dikenakan semasa membeli rumah. Pemeriksaan Rumah, Yuran Peguam, Penutupan Gadai Janji, Bayaran Ejen, Cukai, Yuran Pemfailan Dll. Rawat jumlah ini kerana anda akan merawat bayaran pendahuluan (dari segi kos kehilangan peluang untuk melabur wang ini di tempat lain).

Komisen broker semasa menjual

Biasanya, penjual membayar komisen kepada kedua -dua pembeli dan ejen penjual. Dengan 3% setiap satu, komisen ini biasanya berfungsi hingga 6% daripada nilai rumah. Seperti yang anda boleh meneka, ini mempunyai kesan yang signifikan terhadap model kewangan. Anda boleh memilih untuk bekerja tanpa ejen dan menganggap kos komisen 3% atau kurang dalam model anda.

Masa dan usaha

Mencari rumah impian anda boleh dikenakan cukai dan boleh mengambil banyak masa dan usaha.

Apabila anda menyewa, tuan tanah bertanggungjawab untuk menetapkan kebanyakan perkara yang biasanya salah di rumah (paip dll.). Tetapi apabila anda membeli rumah, anda bertanggungjawab untuk semua penyelenggaraan.

Orang juga mungkin perlu membuat beberapa sentuhan dan menghabiskan masa dan usaha ketika cuba menjual rumah mereka.

Nisbah sewa

Salah satu cara untuk mengetahui sama ada untuk membeli atau menyewa adalah melihat nisbah sewa: harga pembelian rumah tipikal dibahagikan dengan sewa tahunan rumah yang serupa. Apabila nisbah sewa melebihi 20, ini bermaksud anda harus mempertimbangkan menyewa. Antara 15 dan 20, bersandar ke arah menyewa melainkan anda mencari rumah yang anda suka dan merancang untuk tinggal di dalamnya untuk masa yang lama. Sekiranya nisbah sewa di bawah 15, lebih masuk akal untuk membeli.

Nisbah sewa untuk kawasan metropolitan utama di U.S. terdapat di laman web New York Times.