Fannie Mae vs. Freddie Mac
- 1753
- 516
- Johnnie Purdy
Fannie Mae dan Freddie Mac Adakah perusahaan yang ditaja oleh kerajaan (GSE) - i.e., syarikat swasta yang ditaja oleh kerajaan - di u.S. Industri Gadai Janji Rumah. Walaupun syarikat berasingan yang bersaing antara satu sama lain, mereka mempunyai model perniagaan yang sama, di mana mereka membeli gadai janji di pasaran gadai janji sekunder, mengumpulkan pinjaman tersebut bersama-sama, dan kemudian menjualnya kepada pelabur sebagai sekuriti yang disokong gadai janji di pasaran terbuka. Perbezaan utama antara Fannie dan Freddie turun ke siapa mereka membeli gadai janji dari: Fannie Mae kebanyakannya membeli pinjaman gadai janji dari bank komersial, sementara Freddie Mac kebanyakannya membeli mereka dari bank kecil yang sering dipanggil "berjimat cermat". Kedua -dua syarikat itu adalah sebahagian daripada proses yang kompleks yang menyimpan wang bergerak melalui u.S. ekonomi perumahan, membolehkan lebih ramai orang mampu membeli rumah daripada yang akan dapat jika Fannie dan Freddie tidak wujud. Sejak krisis kewangan 2008, ketika u.S. Kerajaan menyelamatkan Fannie dan Freddie, Kerajaan telah mengatakan lebih langsung dalam kedua -dua perniagaan ini.
Carta Perbandingan
Perbezaan - Persamaan -| Fannie Mae | Freddie Mac | |
|---|---|---|
|
| |
| Mengenai | U.S. syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang ada dalam perniagaan pinjaman gadai janji di rumah. Membeli gadai janji - terutamanya dari bank perdagangan - dan menjualnya sebagai bon sekuriti / agensi yang disokong gadai janji. | U.S. syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang ada dalam perniagaan pinjaman gadai janji di rumah. Membeli gadai janji - terutamanya dari bank "berjimat cermat" yang lebih kecil - dan menjualnya sebagai bon sekuriti / agensi yang disokong gadai janji. |
| Nama | Datang dari Akronim FNMA, yang bermaksud Persatuan Gadai janji Negara Persekutuan. | Datang dari Akronim FHLMC, yang bermaksud Perbadanan Gadai janji Pinjaman Rumah Persekutuan. |
| Diasaskan | 1938 | 1970 |
| Ibu pejabat | Washington DC | McLean, VA |
| Status korporat | Entiti yang ditaja oleh kerajaan yang diadakan dalam konservatorship Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan. | Entiti yang ditaja oleh kerajaan yang diadakan dalam konservatorship Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan. |
| Bailout/rangsangan | Gabungan $ 187.5 bilion menghabiskan masa menyelamatkan Fannie Mae dan Freddie Mac. Wang sejak dibayar sepenuhnya, dengan faedah dan pembayaran dividen. Fannie Mae kini menguntungkan untuk pembayar cukai dan u.S. Perbendaharaan. | Gabungan $ 187.5 bilion menghabiskan masa menyelamatkan Fannie Mae dan Freddie Mac. Wang sejak dibayar sepenuhnya, dengan faedah dan pembayaran dividen. Freddie Mac kini menguntungkan untuk pembayar cukai dan u.S. Perbendaharaan. |
| Hasil | $ 22.9 bilion (2012) | $ 80.64 bilion (2012) |
| Pendapatan bersih | $ 17.2 bilion (2012) | $ 10.98 bilion (2012) |
| Jumlah aset | $ 3.2 trilion (2012) | $ 1.98 trilion (2012) |
| Jumlah ekuiti | $ 7.2 bilion (2012) | $ 8.83 bilion (2012) |
Bagaimana Fannie Mae dan Freddie Mac berfungsi
"[Fannie Mae dan Freddie Mac] lebih serupa daripada yang berbeza. Kami berdua di pasaran untuk menyediakan kemampuan. Oleh itu, kami hanya melakukan pinjaman yang berpatutan di u.S. Kami mempunyai misi piagam untuk memberikan kestabilan ke pasaran gadai janji dan kami mempunyai misi piagam untuk menyediakan kecairan supaya pasaran yang kami cakapkan terus berfungsi. Fannie Mae dan Freddie Mac bersaing antara satu sama lain di pasaran yang sama. Kami berdua terhad hanya berada di pasaran itu - u.S. Gadai janji - tetapi kami bersaing antara satu sama lain." -Daniel Mudd, bekas Ketua Pegawai Eksekutif dan presiden Fannie Mae, ON Pertunjukan Diane RehmBank meminjamkan wang kepada orang yang ingin membeli rumah. Pinjaman ini, yang dipanggil gadai janji, boleh menjadi signifikan, sebanyak $ 300,000 atau lebih, dan peminjam biasanya mempunyai 15 hingga 30 tahun untuk membayarnya. Dengan begitu banyak orang yang memerlukan gadai janji, dan dengan jangka masa yang lama berlalu sebelum hutang besar ini dibayar balik, bank dapat kehabisan wang untuk pinjaman.
Di sinilah Fannie Mae dan Freddie Mac masuk. Fannie dan Freddie bekerjasama dengan pemberi pinjaman, bukan peminjam. Mereka membeli gadai janji dari bank, yang membolehkan bank untuk menjadikan keuntungan cepat dan memberi mereka modal yang diperlukan untuk meminjamkan lagi. Secara umum, Fannie membeli gadai janji dari bank komersial swasta, seperti Chase dan Bank of America, dan Freddie membeli gadai janji dari bank yang lebih kecil, a.k.a., penjimatan.
Hutang gadai janji yang Fannie dan Freddie Buy kemudian dijual kepada pelabur sebagai sekuriti yang disokong gadai janji (MBS), selalunya dalam bentuk bon agensi. (Kerana mereka dilampirkan ke pasaran gadai janji, fungsi bon agensi sedikit berbeza dari bon korporat dan kerajaan yang lebih biasa, dan mereka sering memerlukan pelaburan minimum $ 25,000.[1]) Fannie dan Freddie menjamin pinjaman yang dibundel ke dalam sekuriti yang disokong gadai janji yang mereka jual kepada pelabur. Dengan kata lain, jika peminjam mungkir pada gadai janji, Fannie atau Freddie akan membayar pelabur (pemilik muktamad hutang gadai janji) dan bukannya peminjam.
Oleh kerana Fannie Mae dan Freddie Mac adalah agensi yang ditaja oleh kerajaan, jaminan mereka secara tersirat disokong oleh kepercayaan penuh dan kepercayaan kerajaan Amerika Syarikat. Agar Fannie dan Freddie dapat memberikan jaminan sedemikian, mereka memerlukan bank -bank yang berasal (bank -bank yang pada mulanya meminjamkan wang terus kepada peminjam) untuk memastikan mereka memeriksa kelayakan peminjam. Bank yang berasal harus mematuhi peraturan dan garis panduan tertentu (e.g., sekurang -kurangnya 20% bayaran pendahuluan atau keperluan untuk membayar premium insurans gadai janji); Bukti pendapatan dan keupayaan yang didokumentasikan untuk membayar balik; penilaian yang didokumenkan rumah oleh pihak ketiga profesional dan neutral; dan sebagainya. Peraturan dan garis panduan ini bertujuan untuk mengurangkan kemungkinan kegagalan pinjaman.
Apabila semua bahagian keseluruhannya berfungsi seperti yang mereka perlukan, lebih banyak orang mampu membeli rumah, hutang dibayar balik, dan pelabur menghasilkan wang.
Sesuai dengan vs. Pinjaman yang tidak sesuai
Fannie Mae dan Freddie Mac secara langsung menjejaskan pinjaman konvensional untuk membeli rumah. Semasa berurusan dengan pinjaman konvensional, terdapat dua jenis utama: mematuhi dan tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai juga kadang -kadang dipanggil "gadai janji yang berkelayakan," atau QM.
Mematuhi pinjaman adalah yang mematuhi garis panduan Fannie dan Freddie. Iaitu, mematuhi pinjaman konvensional hanya pergi kepada peminjam yang paling mungkin membayar balik pinjaman mereka - i.e., Mereka yang membuat bayaran turun 20%, mempunyai skor kredit yang baik, pendapatan yang boleh dipercayai, dll. Mereka juga tidak melebihi jumlah tertentu: $ 417,000, dalam kebanyakan kes. Pinjaman yang tidak sesuai adalah pinjaman yang dibuat oleh bank tidak mematuhi garis panduan Fannie dan Freddie. Pinjaman sama ada dibuat kepada peminjam yang kurang kredit atau untuk jumlah yang lebih besar daripada Fannie dan Freddie mengesyorkan (lihat Jumbo Mortgage). Pinjaman yang tidak sesuai biasanya merupakan pinjaman faedah yang lebih tinggi untuk membuat jumlah risiko yang terlibat dalam pelaburan mereka; Pinjaman yang tidak sesuai adalah perkara biasa ketika membeli kondo.
Seperti baru -baru ini pada bulan Disember 2013, sebilangan besar u.S. Bank, termasuk Bank of America, Chase, Citigroup, dan Wells Fargo, mengeluarkan pinjaman yang tidak sesuai dengan peratusan kecil pelanggan.[2] Ini adalah pelaburan yang berisiko bagi bank dan pelabur yang membeli hutang gadai janji, kerana pinjaman tidak sesuai tidak disokong oleh Fannie dan Freddie, membuat sebarang pinjaman mungkir mahal bagi pelabur dan, berpotensi, untuk ekonomi pada umumnya.
Fannie Mae dan Freddie Mac vs. Pinjaman ginnie mae dan fha
Selain Fannie Mae dan Freddie Mac, ada Ginnie Mae. Tidak seperti Fannie dan Freddie, Ginnie dimiliki sepenuhnya oleh U.S. kerajaan sebagai entiti awam, dan semua sekuriti yang disokong gadai janji yang dijual kepada pelabur secara eksplisit disokong oleh U.S. kerajaan. Sebaliknya, sekuriti yang dibeli dari Fannie dan Freddie secara tersirat - i.e., tersirat untuk - disokong. Dari segi sejarah, melabur dalam bon Ginnie Mae lebih selamat daripada melabur dalam yang dibeli dari Fannie Mae dan Freddie Mac.[3]
Ginnie Mae adalah sebahagian daripada Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) dan terutamanya menjamin Hal Ehwal Veteran / Pinjaman VA dan Pentadbiran Perumahan Persekutuan / Pinjaman FHA.
Bailout berikutan kemelesetan yang hebat
Rang Undang -Undang Stimulus 2009 "diselamatkan" Fannie dan Freddie. Antara kedua -dua syarikat, $ 187.5 bilion digunakan untuk mengekalkannya. Sejak itu mereka telah mengembalikan jumlah ini dan kemudian beberapa - $ 218.7 bilion.[4] Ini bermakna bahawa menyelamatkan Fannie dan Freddie akhirnya menjadi menguntungkan bagi pembayar cukai dan U.S. Perbendaharaan.
Garis Masa Sejarah
- 1934: bertindak balas terhadap kemurungan yang besar, ke -73.S. Kongres meluluskan Akta Perumahan Negara 1934, yang mewujudkan Pentadbiran Perumahan Persekutuan. FHA ditugaskan untuk menjaga modal pasaran perumahan yang mengalir sehingga pinjaman dan pinjaman lebih diramalkan dan berpatutan.
- 1938: Akta Perumahan Negara dipinda, dan Fannie Mae dicipta Sebagai entiti awam untuk memudahkan aliran modal di pasaran perumahan. Hanya dibenarkan membeli gadai janji yang diinsuranskan kerajaan - pinjaman FHA.
- 1954: Akta Piagam Persatuan Gadai janji Negara Persekutuan bertukar Fannie Mae menjadi "Perbadanan Pemilikan Campuran."Kerajaan Persekutuan memegang saham pilihan Fannie Mae; pelabur memegang saham biasa perbadanan.
- 1968: Fannie Mae berubah menjadi syarikat swasta. Ia sebahagiannya berpecah dalam proses untuk mewujudkan Ginnie Mae, yang kekal sebagai operasi awam.
- 1970: Kerajaan membenarkan Fannie Mae untuk mula membeli gadai janji swasta yang tidak diinsuranskan oleh kerajaan. Freddie Mac dibuat untuk memberikan persaingan lanjut dalam pasaran gadai janji sekunder.
- 1992: Akta Pembangunan Perumahan dan Komuniti 1992 memerlukan Fannie Mae dan Freddie Mac, sebagai GSE, untuk cuba menjadikan perumahan lebih berpatutan. Matlamat perumahan yang berpatutan ditetapkan, dengan kedua-dua GSE diperlukan sekurang-kurangnya 30% daripada pembelian gadai janji mereka dari gadai janji yang dikeluarkan oleh keluarga dan individu berpendapatan rendah hingga sederhana.
- 1999: The New York Times Nota bahawa Fannie Mae mengambil lebih banyak risiko dalam membeli gadai janji suprime.
- 2000: Fannie Mae dihadkan daripada membeli pinjaman gadai janji yang lebih berisiko.
- 2004: Fannie Mae dibenarkan membeli gadai janji berisiko tinggi sekali lagi.
- 2007: Sekurang-kurangnya 50% pembelian gadai janji GSES kini mesti datang dari gadai janji yang dikeluarkan oleh keluarga dan individu berpendapatan rendah dan berpendapatan sederhana.
- 2008: Kerana peristiwa yang berkaitan dengan krisis gadai janji subprima, Fannie Mae dan Freddie Mac diletakkan di konservatorship Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA).[5] Fannie dan Freddie tidak lagi menjawab kepada para pemegang saham, tetapi kepada kerajaan.
- 2010: Fannie Mae dan Freddie Mac dipadamkan dari NYSE.[6]
Penamaan
Fannie Mae mendapat namanya dari akronim, FNMA, yang bermaksud Persatuan Gadai janji Kebangsaan Persekutuan. Freddie Mac mendapat namanya dengan cara yang sama, walaupun sedikit kurang jelas. Ia datang dari akronim FHLMC, yang bermaksud Perbadanan Gadai janji Pinjaman Rumah Persekutuan. Nama Ginnie Mae berasal dari GNMA, atau Persatuan Gadai Janji Kebangsaan Kerajaan.